Acheter un bien immobilier en France

Si vous cherchez à acheter un logement en France, il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte – de vos critères liés au logement en passant par les lois et règlements régissant l’achat d’un bien immobilier.

Le transfert de propriété d'un bien immobilier en France passe par un « notaire ». Celui-ci établit ce qu’on appelle communément un « acte authentique de vente » (preuve de propriété) et s’assure que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur se passe correctement. L'argent et les clés sont alors transmis de l’ancien propriétaire au nouveau, mais le chemin vers cette ultime poignée de main n’est pas si simple. Voici un petit aperçu du processus du point de vue de l'acheteur:

La liste de vos souhaits. Commencez par dresser une liste de vos souhaits dans laquelle vous noterez les critères importants que devra remplir votre futur logement. Il peut s’agir de l'emplacement, du prix, de la superficie, de la situation dans l’immeuble (dans le cas d'un appartement), de l’orientation, de la proximité avec différentes activités, des plages, des commerces, de la vue, d’une piscine, de l’état du logement (rénovations nécessaires ou neuf), de la proximité avec l'aéroport, les terrains de golf, les stations de ski etc. Déterminez un ordre de priorité dans cette liste de souhaits et essayez d’évaluer s’ils sont réalistes. Qu’est-ce qui, in fine, a le plus d’importance pour vous ?

Le chemin vers une transaction immobilière réussie, n’exigez pas moins.

La localisation. Prenez le temps de visiter les différentes villes et villages qui peuvent vous intéresser. Rappelez-vous que le climat sur la Côte d'Azur évolue en fonction du lieu et que les variations saisonnières peuvent être importantes.

Le logement. En France, les logements sont vendus sous forme privée. Chacun possède donc son propre logement en partie privative ainsi qu’une quote-part dans l'association, également appelée « copropriété ». Il est important d’avoir un aperçu de la vie de la copropriété, notamment en étudiant les comptes rendus des assemblées générales et les statuts.

Le marché. Il existe plusieurs moyens pour connaître les logements disponibles à la vente. Le plus commun consiste à faire des recherches sur internet. Chaque agent immobilier possède son propre site web. Des portails où les agents présentent leurs biens sont également accessibles. Ces portails sont nombreux, mais aucun ne couvre l’ensemble des biens à vendre. Certains logements ne font pas l’objet d’annonces. Les descriptions des biens sont souvent brèves et certains peuvent parfois être commercialisés par plusieurs agents à la fois sur le même portail. Il n’est pas rare qu’un même logement soit commercialisé par plusieurs agents, mais à des prix différents. Parfois même, des logements restent en ligne alors qu’ils font l’objet d’un processus d'achat, depuis un ou deux mois. Le nombre de biens présentés à la vente n’est donc pas toujours le reflet de la réalité.

Choisir un agent. Les agents immobiliers travaillent souvent avec des mandats d'achat formels ou informels. Ils prennent ensuite contact avec d'autres agents afin d’obtenir des informations sur leurs biens. La plupart des agents collaborent et il n’est pas rare que l’un représente le vendeur et l’autre l’acheteur. Sélectionnez un agent à l’écoute de vos besoins, prêt à s’investir pour trouver le logement de vos rêves et qui a les compétences requises. De plus, il est plus pratique de travailler avec un agent qui parle votre langue, ou du moins un bon anglais. Bien sûr, l’agent doit détenir une carte professionnelle et être membre de l'une des associations immobilières françaises ! Lorsqu’un vendeur a mis en place un mandat d’exclusivité avec un agent, ce dernier inscrit le logement dans une base de données. C’est une base interne et commune aux agents membres du service inter-agences, dont fait partie Bjurfors Riviera. Ainsi, cela nous permet, lorsque nous sommes missionnés par un acheteur pour sélectionner des biens, de consulter immédiatement la base de données et d’y trouver des produits adaptés. En cas de vente, nous partageons la commission avec l’agent du vendeur. Cette manière de procéder n’est pas plus onéreuse puisque les agents se partagent la commission de la transaction. Notez que la plupart des agents travaillent à la fois avec des mandats d’achat et de vente. Si votre agent « acheteur » agit dans le cadre d’un mandat de vente pour un bien qu’il vous présente, il est dans l’obligation de vous le signaler.

Optez pour un agent immobilier avec les compétences requises et à l’écoute vos besoins.

La visite. Évidemment, vous devrez visiter les biens qui vous intéressent à plusieurs reprises et à différents moments de la journée pour « vous imprégner de leur atmosphère » et notamment comprendre de quelle manière ils peuvent être impactés par la lumière et par le bruit.

Les informations relatives au logement. Le vendeur est tenu, en amont de la signature du « compromis de vente » (contrat préliminaire) de commander et de payer un dossier de diagnostics techniques du logement. Ce dossier doit comporter un métrage de la superficie habitable d’un bien en copropriété, un diagnostic de performance énergétique et une évaluation des risques naturels éventuels (incendie, inondation, tremblement de terre) dans la zone de proximité. Dans de nombreux cas, il faudra également un diagnostic sur la présence éventuelle de plomb, de termites et d’amiante, ainsi qu’une analyse des risques des installations électriques et d’autres systèmes techniques appartenant à l’immeuble. S’il existe une fosse septique, celle-ci doit également être inspectée. Les documents doivent ensuite être mis à disposition de l'acheteur. Les charges de copropriété, les impôts et les derniers rapports annuels (de la copropriété) doivent également être mis à disposition de l'acheteur.

L’aspect financier. Renseignez-vous sur les charges annuelles réelles d’entretien de l’immeuble. Quelles réparations sont à prévoir et à quels coûts ? Nous avons une grande expérience dans l’étude des comptes des copropriétés et la lecture des rapports annuels et des comptes rendus d’assemblée générale.

La valeur marchande. Ce n’est pas toujours si facile de comprendre la valeur des biens sur le marché français, les données n’étant pas aussi disponibles et précises que dans votre pays d'origine. Cela implique de faire des recherches soi-même, mais n’hésitez pas à solliciter l’agent immobilier afin que celui-ci vous fournisse autant d'informations que possible. Nous avons accès à certaines bases de données qui permettent rapidement de se faire une idée de la valeur d’un bien.

Les coûts d'acquisition. Ces frais restent à la charge de l'acheteur. Sur des logements déjà existants, ils représentent environ 7-8% du prix d'achat. Une petite partie correspond aux frais de notaire et le solde à des impôts locaux, régionaux et généraux. Le pourcentage exact dépend du prix de vente et du département dans lequel se trouve la propriété. Le mieux est de procéder à une estimation approximative de 7% lorsqu’il s’agit d’une propriété déjà existante et de 2,5% dans du neuf. Nous pourrons vous fournir un coût exact par bien, le moment venu.

Les frais de transaction. Ces frais sont intégrés au prix de départ demandé. L’agent a donc, en d’autres termes, la mission de vendre à un certain prix, avec une certaine commission.

Le choix du notaire. Les Français ont souvent un notaire de famille qui les suit pendant les différentes périodes de la vie. Un notaire est un juriste spécialisé dans l'immobilier et le droit de la famille. Il a sa propre entreprise appelée « Etude » et ses propres clients, mais est nommé et contrôlé par l’autorité publique. Le notaire conseille la famille en autres dans le cadre d’affaires immobilières (à condition de pouvoir ensuite s’occuper de la vente). Choisissez dès le départ un notaire compétent et consciencieux, qui communique facilement avec ses clients. Nous pouvons bien entendu vous en recommander. Le notaire est également la personne à consulter, par exemple pour savoir si l’on doit acheter par l’intermédiaire d’une société ou à titre privé. En outre, le notaire donne des conseils dans des questions relatives au patrimoine, aux droits de succession, etc. L’acheteur et le vendeur peuvent avoir un notaire chacun. Cela ne coûte pas plus cher, puisque dans ce cas les honoraires sont partagés. Le notaire établit également des testaments, procède au partage successoral etc.

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